Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Zdarza się, iż niespodziewanie – w wyniku spadkobrania stajemy się właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości, którą nie jesteśmy zainteresowani i chcemy ją zbyć.
Zgodnie z kodeksem cywilnym spadek nabywa się z chwilą otwarcia spadku tj. z chwilą śmierci spadkodawcy.. W celu dokonania rozporządzenia odziedziczoną nieruchomością konieczne jest uzyskanie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego u notariusza. Decyzja o wyborze formy dokumentu należy do spadkobierców.
Sprawa jest prosta, jeśli jesteśmy jedynym spadkobiercą odziedziczonej nieruchomości gdyż wówczas posiadamy nieograniczone prawo do rozporządzenia majątkiem i sami decydujemy o jej sprzedaży. Sprzedaż jest możliwa zaraz po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia
Jeśli w wyniku spadkobrania nabyliśmy tylko udział w spadku, który obejmuje tylko nieruchomość aby doszło do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości niezbędne jest przeprowadzenie działu spadku.
Samodzielne rozporządzanie majątkiem spadkowym, bez konieczności uzyskania zgody ze strony pozostałych spadkobierców będzie możliwe gdy przeprowadzony zostanie dział spadku i w jego wyniku jeden ze współspadkobierców stanie się właścicielem całej nieruchomości. Dział spadku może zostać dokonany przez zawarcie umowy pomiędzy spadkobiercami lub na mocy orzeczenia sądu.
Decyzja o szybkiej sprzedaży odziedziczonej nieruchomości wiąże się z zapłatą podatku dochodowy od osób fizycznych. Przychód ze sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w formie spadku jest z zasady objęty podatkiem PIT. Często podatek od sprzedaży nieruchomości mylony jest przez zainteresowanych z podatkiem od spadków i darowizn, gdzie występuje szereg ulg podatkowych.
Od podatku od spadku zwolnione jest nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia przez najbliższych członków rodziny np. małżonka, syna, córkę, pasierba, rodzeństwo itp. Nie dotyczy to spadków, których otwarcie miało miejsce przed 1 stycznia 2007 r. Ważne dla skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie nabycia spadku do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od chwili uprawomocnienia orzeczenia stwierdzającego nabycia spadku. Po tym terminie nie ma bowiem możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego, a wysokość zobowiązania może wynieść od 3 do kilkunastu procent wartości spadku.
Osoby, które są objęte ulgą podatkową od spadku muszą jednak uregulować podatek od sprzedaży, o ile zdecydują się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Szczególnie istotna kwestia to określenie końca roku, od którego naliczany jest okres tych 5 lat. W przypadku dziedziczenia nieruchomości decydującym momentem jest data śmierci spadkodawcy. Nie jest więc istotne, w którym dniu nieruchomość została faktycznie przejęta przez spadkobiercę. Spadkobierca musi wówczas zapłacić na rzecz fiskusa podatek w wysokości 19% podstawy odliczenia podatku. Podstawą opodatkowania będzie dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztem podatkowym.
Od wskazanego podatku można się uchylić, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przepisy prawa podatkowego stanowią bowiem, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe oznacza, że jeżeli spadkobierca przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych, może skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży, jeżeli środki otrzymane ze sprzedaży zostaną zagospodarowane na ten cel w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Udokumentowane wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wydatkiem na cele mieszkaniowe jest między innymi: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne bądź spłata kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem sprzedaży odziedziczonej nieruchomości) oraz od 1.01.2022 roku również odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, niezależnie od tego, czy w kosztach uzyskania przychodów uwzględnione zostały już wydatki sfinansowane tym kredytem (pożyczką).
— Jolanta Budziaszek