Często w ogłoszeniach o sprzedaży działek znajdujemy informację, iż działka to działka budowlana ale czy rzeczywiście tak jest ?
W praktyce przyjmuje się, iż działką budowlaną jest działka leżąca na terenach budowlanych albo znajdująca się w istniejącej już zabudowie.
Przepis art. 2 pkt.12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym iż przez działkę budowlaną rozumie się nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Informację o tym, czy w myśl przepisów działka jest działką budowlaną uzyskamy zapoznając się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy.
Każdy ma prawo do zapoznania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w celu sprawdzenia jakie ograniczenia zostały w nim przewidziane dla konkretnej działki. Z planu odczytamy przeznaczenie danego terenu oraz sposoby jego zagospodarowania i przewidziane na nim warunki zabudowy.
Jeżeli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie będąc jeszcze właścicielem działki każdy ma prawo wystąpić do właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, tzw. decyzji WZ
Decyzję wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Wniosek musi określać:
– granice działki;
-planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
– parametry techniczne inwestycji;
– zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.
Organ wyda decyzję o warunkach zabudowy jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (musi to potwierdzić zakład zarządzający siecią);
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Może się okazać, iż otrzymamy decyzję odmawiającą prawa zabudowy w ogóle z uwagi na sprzeczność projektowanej inwestycji z dotychczasową funkcją terenu.
Może się również okazać, iż na działce można budować ale otrzymamy decyzję odmawiającą prawa zabudowy projektowanego domu według posiadanej koncepcji z uwagi na to, iż w sąsiedztwie występuje inny typ zabudowy, z innymi parametrami np. wysokości budynku, kąta nachylenia połaci dachowej, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej budynku.
Kluczowa w tym przypadku dla uzyskania pozytywnej decyzji jest analiza urbanistyczno-architektoniczna przeprowadzona przez organ a konkretnie Wyniki analizy parametrów budynków oopracowane na postawie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które mieszczą się w wielkościach wynikających z rozporządzenia.
Aby mieć pewność jaką działkę kupujemy i czy wybudujemy na niej dom , który nam się podoba bezpieczniej jest zatem przed zakupem działki, w przypadku wątpliwości dotyczących możliwości zagospodarowania terenu według zamierzeń, wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Od niekorzystnej decyzji o warunkach zabudowy można się odwołać (za pośrednictwem organu, który ją wydał) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od jej otrzymania. Decyzję Kolegium można zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym w ciągu 30 dni od jej otrzymania.
Gdy uzyskamy pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, istotne jest, iż ustalenia w niej zawarte są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę czy badaniu zgłoszenia z projektem budowlanym. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy nie może być kwestionowany i nie może posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę .
.Sprzedaż odziedziczonego domu